Lo que no dicen las cifras
Muchas veces los economistas nos fijamos únicamente en las cifras. Así, mirando cifras, es como decidimos si las cosas van bien, mal o regular. De esta forma, sacamos análisis y conclusiones, diseñamos políticas, hacemos recomendaciones. Sin embargo, muchas veces las cifras muestran ciertas cosas, pero la percepción de las personas puede ser una muy diferente.
Antes del análisis económico y de recolectar cifras, el ser humano aprendió a descubrir el mundo por la observación. El método científico más antiguo es ese: mirar, observar y sacar conclusiones. Así se hicieron (y se siguen haciendo) desarrollos importantes, que son los que han sustentado el progreso de la humanidad. Incluso, muchas de las teorías que hoy conocemos, y que son fuertes axiomas sobre los que está sustentada la ciencia moderna, nacieron con la observación antes que con los números. Newton desarrolló todo lo relacionado con la teoría de la gravedad no a partir de cifras, sino a partir de observar. Y así existen otra serie de ejemplos, que serían muy numerosos para citar acá.
Traigo esto a colación porque la observación me ha llevado a mirar con atención la forma como se vienen multiplicando los avisos de “se vende” o “se arrienda” en los proyectos de vivienda recientemente terminados en la ciudad de Bogotá. Esto no lo muestran las cifras, lo descubre un caminante que se ponga a observar con atención las ventanas de los nuevos edificios y vea dichos avisos. Esto hace algunos años no era tan evidente, y puede estar mostrando un cansancio del sector residencial.
Las cifras, por otro lado, muestran que la construcción va bien. El número de licencias de construcción sigue creciendo, el número de metros cuadrados construidos también, y la conclusión lógica, es que el sector anda bien.
Hablando con algunos agentes inmobiliarios me comentaron que la venta de vivienda de segunda está altamente complicada, incluso la vivienda que siendo nueva, ya no sale directamente de la constructora (es decir, alguien que le compró a la constructora y quiere revenderlo). Algunas inmobiliarias están encontrando fuertes problemas para vender, y comentan que las personas que buscan sus servicios les piden inmuebles en arriendo, pero muy pocas personas preguntan por inmuebles para la venta.
Uniendo todos estos elementos de la observación, tengo una teoría: el imaginario de muchas personas es que comprar sobre planos sigue siendo un muy buen negocio, y que su valorización potencial es muy alta. Especialmente comparada contra vivienda ya terminada. Así, alguien en su juicio le comprará a la constructora, pero no está dispuesto a comprarle al que ya lo había adquirido sobre planos; pues la valorización potencial es muy baja. Pero está ocurriendo que se están quedando con los inmuebles sin poderlos vender una vez hayan sido terminados.
En el mejor de los casos, los están arrendando, lo cual es hoy lógico: hace unos años se decía que el “canon justo” de arriendo era el 1% del valor del inmueble. Hoy, en el mejor de los casos, ese canon llega al 0.5% mensual. Y en no pocas oportunidades, es más bajo. De eso, réstele los seguros, los impuestos, las comisiones, entre otras cosas, y verá que la ganancia potencial es muy baja. Muchos aún tienen inculcado aquello de que el “arriendo paga la cuota del crédito”, y han comprado, pero han descubierto que esto ya no es cierto. De hecho, están teniendo que poner recursos de su bolsillo para cubrir la diferencia que les genera el arriendo vs la cuota hipotecaria.
Yo siempre he pensado que el sector aguanta mientras que los que se están quedando con los inmuebles vacíos y sin generar renta, tengan la capacidad de responder por las obligaciones que esto acarrea: pago de administración, servicios básicos, entre otros. En el momento en que las personas no puedan o no quieran seguir (porque piensan que esto les está consumiendo muchos recursos) respondiendo por estas obligaciones mensuales, empezarán a tratar de vender sus inmuebles, lo cual lo harán con base en una reducción del precio. Muchos equipararán el precio de venta con el que lo compraron. Y si adquirieron un crédito, tratarán de salir rápido de sus inmuebles, pues el lío es aún mayor.
Esto no lo muestran las cifras, lo saco del método de la observación. Y de ponerle un poco de lógica al asunto, claro está.
