¿Por qué la burbuja residencial sí puede ser posible?

¿Por qué la burbuja residencial sí puede ser posible?

En Colombia existe una creencia según la cual el precio de los bienes inmuebles residenciales nunca baja. Esto, dentro del imaginario común, lleva a la falsa creencia de seguridad respecto a la inversión residencial, pues no se concibe en la mayoría de los casos caídas del orden del 10% o 20% en el precio de una casa de habitación, apartamento, etc.

Ese imaginario, surgido de la experiencia de generaciones anteriores que invertían principalmente en inmuebles, se ha transmitido hasta nuestros días, permitiendo que los precios residenciales suban y suban sin control aparente. Pero nos enfrentamos a un pequeño detalle: la forma en que se ha dado el incremento de precios en los últimos años, pudo haber cambiado el ciclo de la vivienda, convirtiéndola mas en un activo financiero que en un bien propiamente inmobiliario.

Esta es la segunda parte de mi teoría sobre la burbuja residencial. Explico un poco: en generaciones anteriores la vivienda era, precisamente eso, una vivienda, por lo cual la compra de un bien inmueble se asociaba con el “nunca cae de precio”. Era lógico, pues al comprar vivienda para destinarla a vivir, los precios se mantenían. Pero  al darse la dinámica como la actual, en la cual muchas personas toman los inmuebles en sustitución de un activo financiero, las cosas cambian (y deben cambiar). Esto convierte a los inmuebles residenciales en activos de compra, venta y especulación, y esto debe llevarlos a que, como en el caso de los bonos, las acciones o las monedas, tengan ciclos de subida, ciclos de bajadas, gente comprando por codicia y vendiendo por miedo. No puede ser de otra forma, no debería serlo.

Esto llevará a dos grupos altamente diferenciados: los que tienen su vivienda para vivir, que por definición es una inversión de largo plazo, y donde no importa mucho la fluctuación en precio (para cambiar de vivienda, se esperará el momento correcto); y los que tienen una vivienda (o mas) como un activo puro financiero de inversión, a los que sí afectará el tema de la fluctuación de los precios y serán los que salen corriendo a comprar o a vender.

Ese cambio en la característica del activo va a tener consecuencias en el imaginario que hasta ahora ha tenido el sector residencial en Colombia. Me la juego con esta mi teoría (segunda parte), que ojalá alguien comparta.   

Mi teoría de las burbujas residenciales

Mi teoría de las burbujas residenciales

Mucho se ha discutido sobre una posible burbuja en el sector inmobiliario (residencial) en Colombia, especialmente por el aumento que se ha venido registrando en precios, en algunas ciudades y en algunos estratos. Lo cierto es que no existe una métrica única de la formación de la burbuja, por lo cual cualquier teoría sobre este particular corre el riesgo de estar errada o de ser cierta. Tengo la mía propia, la cual quiero compartir con ustedes.

Debo decir que no tengo una evidencia científica que me sustente la teoría, y la baso más en la observación empírica. Cada vez son más frecuentes los avisos de se arrienda o se vende en apartamentos a lo largo de muchas ciudades. Eso de por sí solo no es una burbuja, pero sí muestra síntomas que, dentro de mi teoría, pueden ser inquietantes.

Mi teoría se basa en que una burbuja se conforma cuando, llegado un punto, los costos fijos llevan a que seguir con el aviso de “Se Arrienda” o “Se Vende”, se vuelve insostenible. Explico: muchos compradores adquieren un inmueble con dos esperanzas conjuntas, la primera, una valorización en el precio, y la segunda, que el canon de arrendamiento amortigüe la cuota mensual del crédito incurrido para adquirirlo.

Si llegado un punto el inmueble no se arrienda, quizá prefiera venderlo. Porque la cuota del crédito sigue su marcha al igual que costos fijos como cuota de administración, impuestos y seguros. Mientras la capacidad económica se lo permita, el propietario pondrá de su propio bolsillo esos gastos, pero en el punto en que cuota más costos se vuelvan insostenibles, el dueño querrá vender el inmueble, con una ganancia, claro está.

Pero si la venta tampoco es fácil, y el taxímetro de cuota y crédito sigue corriendo, el propietario empezará a “sacrificar” parte de la ganancia por valorización con el fin de vender más rápido el inmueble. Con un detalle: vender en el mercado secundario es complejo, porque todos los que esperan la valorización prefieren comprar sobre planos, por lo que en este nivel la venta es más difícil aún.

Así creería que se forma la burbuja en el justo momento en que alguna parte de esta cadena, que se basa en pura teoría de juegos del mayor estilo Nash, se rompe. Y se rompe porque alguna parte no aguanta: así, si mi vecino empieza a bajar el precio de su inmueble para poder venderlo más rápido, empieza una espiral decreciente, pues si yo también debo salir a vender, con el fin de que alguien compre mi inmueble y no el de mi vecino, yo bajaré el precio aún más de lo que ya lo ha hecho él.

Esto se presenta cuando, repito, los costos de mantener un inmueble se vuelven en una carga para el propietario. Y ahí, justo en ese momento, cuando el efecto se multiplica por cientos o por miles, es que ha explotado la burbuja. Momento que es doloroso, pues básicamente no hubo tiempo previo para evitarla, pues como empecé diciendo, no existe una métrica única para saber cuando hay burbuja. Entonces, lo que suele suceder, es que explota en el mismo instante que se formó. Y eso es un evento que, como la astronomía lo ha mostrado, tiene una descarga de energía muy alta.

Es mi teoría, y quizá alguno la comparta. 

Evaluando correctamente una inversión

Evaluando correctamente una inversión

Uno de los temas que han estudiado los analistas financieros es la forma en que las personas tienden a evaluar el resultado de sus inversiones. Lo que se ha encontrado es que la gran mayoría mira los retornos de dos o tres años, y en base a esto se dan una idea de lo que puede ser el desempeño futuro de algún activo particular, lo cual también ha sido plenamente demostrado, lleva a decisiones erróneas sobre la composición de un portafolio de inversión.

Lo que sucede, realmente, es que dos años son un período muy corto y poco significativo de lo que es el desempeño de un activo de inversión particular. Se conoce plenamente que el desempeño de los activos está atado a ciclos, bien sea económico, financiero o incluso ciclos políticos. Como es apenas natural pensar, un período de dos años es muy corto para definir un ciclo, y observar el retorno del activo en períodos así no permite observar qué hace el activo en diferentes momentos, tanto los buenos como los malos. Los especialistas recomiendan mirar períodos mínimos de 10 años, lo cual puede generar una mejor idea de lo que se puede esperar sobre el comportamiento futuro de un activo.

Esta teoría también aplica a otro tipo de instrumentos financieros como fondos de inversión, entre muchas cosas. Un fondo de inversión o una casa de inversión, por muy buena que sea, tiene momentos en los cuales las cosas “no salen como están planeadas” (palabras de futbolista al finalizar el partido perdido), lo cual puede ser un período de un año, dos años, etc. A veces los fondos cambian de administrador, por citar un caso, en el cual hay un período de ajuste que muchas veces conlleva una caída relativa momentánea.

El inversionista que se deja llevar por los resultados de muy corto período de tiempo, puede estar perdiendo la perspectiva de algo que en inversiones se considera muy importante: la consistencia; que no es otra cosa que el administrador del fondo haga lo que se comprometió a hacer. Esto es, si el fondo dice que su objetivo es invertir en acciones de baja capitalización en USA, que realmente invierta en ese activo, así en algunos momentos del tiempo ese activo no tenga buenos resultados. Recuerde que el inversionista no compra la rentabilidad pasada, compra es un activo específico para construir un portafolio diversificado.

Así las cosas, la correcta evaluación de las inversiones es otro de los temas fundamentales en el que los analistas hacen énfasis para construir inversiones ganadoras en el largo plazo. Tener presente esto, garantiza que se escojan los activos con los que realmente un inversionistas e siente cómodo y puede evaluar cómo funcionan dentro de su portafolio particular.

Tomando un riesgo innecesario

Tomando un riesgo innecesario

Suele suceder que los inversionistas tienden a invertir en empresas, sectores o negocios que creen conocer muy bien. Esto lleva, por ejemplo, a que empleados de compañías petroleras inviertan en petróleo o en acciones de otras empresas similares o, peor aún, en acciones de su propia empresa; pues creen tener un conocimiento mucho mayor que el resto de los mortales y que pueden reaccionar mucho más rápido (casi que inmediatamente) frente a alguna información adversa que pueda suceder. Grave error y una equivocación garrafal.

Tomemos el caso de Enron, que es una historia muy conocida: sus propios empleados, “conocedores” de la compañía, del sector y del mercado, invirtieron sus fondos pensionales en acciones de la propia empresa. El desenlace, ya es ampliamente conocido: perdieron su trabajo, perdieron sus ingresos, perdieron sus pensiones.

En la investigación de los mercados financieros hay una cosa que es clave: el mayor riesgo que usted puede tener, es cuando invierte en algo similar a lo que a usted le está generando sus ingresos. Tomemos el caso del petróleo: si por alguna razón el petróleo bajara a 5 dólares por barril, usted probablemente verá ampliamente comprometido su puesto de trabajo y, con seguridad, observará una disminución en su portafolio de inversión.

Sin embargo, lo anterior sucede por un tema específico ampliamente estudiado por la sicología: usted empieza a tomar una confianza que, muchas veces, no se da cuenta de que está empezando a hacer mella en su capacidad de razonamiento. Un ejemplo clásico es el de los accidentes de motociclistas, pues las cifras han demostrado que la mayoría de los accidentes no le ocurren a los que apenas comenzaron a montar en motocicleta, sino que les ocurren a los motociclistas más experimentados. La razón es que la confianza que han ganado los lleva a cometer maniobras más audaces, que terminan en el accidente.

Por eso la recomendación que generalmente se le brinda a los inversionistas que creen que conocen a profundidad el sector o la empresa, y que creen contar con información mayor a la de cualquier otro inversionista que no está en su sector, es que diversifiquen en la medida de las posibilidades  en acciones que no tengan nada que ver con lo que usted conoce. Esta es la verdadera forma de evitar perder todo al mismo tiempo.